房地产策划　海口限购令松动前夕 开发商转战旅游地产
 
　　近日，有关海南省谋划放松限价令的传闻甚嚣尘上。自海口市市长冀文林提出“限价不限购”的口号后，从对“不限购”一词的误解到澄清，市场已捕捉出地方政府要“扛不过”开发商的迹象。

　　目前，根据媒体对冀文林的报道，似乎可以将海口对房地产市场进行的“差别化管理”概述如下：进行保障房建设的同时，遏制低端商品房的开发，一方面在国务院发布的《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》的保护下，发展高档旅游地产。

　　综合来看，海口正谋求将旅游地产从普通商品住房中剥离出来，不纳入限购范围。5月4日，一位资深专家接受记者咨询时坦称，“我的理解，就是为了规避目前的政策”。

　　开发商“转战”旅游地产

　　5月3日，一位海口建材行业人士对《证券日报》记者表示，事实上早在海口与三亚的限购令细则正式出台前，开发商们就已经开始转向旅游地产开发。

　　“自从海南被定性为国际旅游岛后，就开始推行‘大规划、大项目、大企业、大投入、大营销”策略，纯住宅用地的推出逐渐减少，主要转向对旅游地产的开发”，上述建材行业人士称，目前在海南知名的地产开发商富力、中信、雅居乐等都在大手笔的进行旅游地产开发。

　　以富力地产为例，自2006年起富力地产就开始在海南进行地块收购，2010年其海南富力湾项目平均售价上升67%。除此之外，富力地产在三亚拥有富力盈溪谷、海口则为富力盈溪谷，另有未正式投入的红树林，均为旅游度假项目，总建筑面积近百万平米。

　　“限购令还未出来的时候，开发商们就已经开始想办法钻政策的空子了”，上述海口建材行业人士坦言，“像海南这种情况，办法之一就是打着旅游地产的旗号进行现有高端住宅的开发。”

　　而且，“海口的房子大多卖给外地人，以我自身的观察，周边小区空置率保守估计也在50%以上”，在上述人士看来，继续进行普通住宅开发并不划算。

　　地方政府为开发商寻出路？

　　2月28日，海口市限购令细则出台，彼时因“暂无时间限制”而引致市场猜测纷纷。3月5日，三亚市限购令亦正式上场。

　　中国指数研究院数据显示，3月份海口住宅面积环比下降88.03%，成交价格下降6.77%。在传统销售旺季里，海口成为中指研究院监测的30个大中城市中，成交量跌幅第一的城市。3月，三亚成交量则环比下降41.23%，但价格坚挺，环比上涨5.35%。

　　曾有地产分析师对记者提及，今年以来，开发商们在政策风险下秉承不拿地以维护现金流安全为首要目标，同时加快开发周转。不过，问题的关键在于，已竣工的项目能否在限购令下成功销售出去。

　　如今，这一问题最早在海口得以凸显——记者登陆中国土地市场网查询，发现自限购令细则出台后，海口并无土地成交结果记录。而所谓“无期”的海口版限购令坚持不过2个月，政府已开始寻求出路。

　　针对以上情形，分析人士接受记者咨询时，直言不讳表示，“海南要发展，没有房地产，基本上不可能有很大的投资量”。

　　房地产投资的结果，是要保证销售的实现，而海口市目前的做法，“我的理解就是为了规避目前的政策”。分析人士进一步指出，那些位于郊区高端住宅以及第二居所，都可以定义为度假地产。而像海口这样的城市，住宅销售过度依赖外地人士，借着国际旅游岛的定位下，对高档旅游度假地产的支持，可能是想打“擦边球”。

　　与海口相比，三亚版的限购令中，其主城区以外区域不受限购令影响，旅游开发区的一线海景房及三亚市所有的产权式酒店均不在限购范围内。

　　相应的，4月份三亚在成交量环比继续下探31.54%的同时，价格却环比上涨14.89%。为此，中指研究报告中指出三亚房价大涨的原因在于“产权酒店成交均价飙升推动全市均价大幅上涨”。

　　不过，分析人士也指出，此时海口市这个“擦边球”，或许“不好打”——“各地政府都在找寻突破口，但中央很难让他们突破，一旦一个点突破了，整个堤坝就可能崩溃了”。