疫情后的社区商业变局-疫情后强化两种信心:消费信心、经营信心-社区商业的拐点:不在升级,而在接口















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疫情后的社区商业变局-疫情后强化两种信心:消费信心、经营信心-社区商业的拐点:不在升级,而在接口
2020-04-01

疫情后的社区商业变局-疫情后强化两种信心:消费信心、经营信心-社区商业的拐点:不在升级,而在接口

谁也没有料到,2020年迎来了一场令14亿人禁足战疫。随着疫情的加重以及社交聚集活动的急刹车,实体零售遭遇客流重击,各大商场门庭冷落,城市街区空荡无人。随着疫情的蔓延,闭店的商户也越来越多。那么,如此重击的直接损失有多少呢?

我们不妨看看2019年的数据。根据商务部的数据,2019年除夕至正月初六(24日至10日),全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元。由此不难估算,实体商业在此次疫情中遭受的损失,当在千亿量级。

从业态上,影院、KTV、健身房、早教等门店基本是强制性闭店,而餐饮、服饰、咖啡馆、酒吧等业态也不得不大量闭店,即便仍有小部分继续营业,业绩也严重不佳,受损效果相信大家肉眼可见。

目前,我国抗击疫情取得很大成效,虽然各行各业已经全面复工,但是国外疫情在加重,我们的防疫措施仍旧不能松懈。在这个阶段,居家隔离变成社区隔离,于是城市社区防控与居民生活保障成为重中之重,社区商业成为14亿人的生活保障。

社区商业,因为便利性、高频次、强粘度等特点,逐渐受到商业地产行业的重视。2019年,更是有大量研究机构预测,社区商业将在2020年迎来高增长时期。然而,新冠状肺炎病毒的入侵,将行业内对于社区消费升级的呼声一下子打退到了居民生活基本保障的消费水平。

面对疫情,思考变局,积极应对。综合行业意见,针对疫情影响下的社区商业变局,笔者给出观察意见,希望有助于社区商业操盘和相关企业度过难关。

长期防疫成2020年最大行情

很多人拿2003年为例说明此次疫情将很快结束,但新冠肺炎疫情的影响,已经明显大于非典疫情。无论是各级政府,还是市民,对疫情的防范意识都在加强,这直接导致市民外出购物、聚餐的频率持续降低。

一方面,疫情的持续时间尚不明确;另一方面,消费者的行为模式会不会在疫情后出现变化,目前还有待评估。在心有余悸的心理作用下,即便疫情结束了,社交聚餐还是需要一段复苏时间。因此,社区商业操盘和从业者需要评估好时间,做好准备。

面对长期防疫,社区商业操盘和从业企业需要做好专业防疫措施,积极打造和宣传安全的消费环境,这将有利于培养消费者对社区商业环境的信任度和安全感,有助于消费信心的复苏。

疫情后强化两种信心:消费信心、经营信心

对消费者:社区商业项目操盘和运营方要持续做好消费信息恢复和强化工作。具体措施包括:侧重刚需商品的供应和宣传,吸引消费者到店;做好后续疫情防控工作的线上传播与可视化评估,让消费者直观可见;刺激消费,联合商户推出优惠措施;配合政府工作,强化3公里范围内的社区配送服务;借势社交电商,联合线上平台,做好线上营销。

对经营者:社区商业项目操盘和运营方要联合商户租户,共同承担风险。在这方面,一定程度的减免租金只是暂时的办法,不是长久之计,更重要的是和商户租户共同成长,从而提升经营信心。比如将租金和营业额挂钩,即商户当月营业额比去年同期有增长,则提高租金减免额度,最高减至18%,激励商户促销的积极性。

部分社区商业项目将进入调整期

28日,一份北京K歌之王的总经理致全体员工的信在网络上流传并登上了微博热搜,信中表示,因为疫情处于持续闭店状态的北京K歌之王,计划于29日与全体200余名员工解除劳动合同,如果30%员工不同意则进入破产清算。据大众点评显示,位于工人体育场北路的北京K歌之王,在首都娱乐会所热门榜中排名第一,人均消费2119元。除北京外,在上海、武汉等地区开设门店。

类似北京K歌之王境遇的,相信全国不止这一家。在西贝、外婆家、九毛九等行业内领头企业都难以支撑的情况下,大部分餐饮、娱乐、电影院等可能无法度过这个寒冬。对社区商业操盘和运营企业来说,这意味着疫情过后,将有部分租户撤走,项目不得不进入调整期。

如果按照最坏打算,如上海医疗专家组组长张文宏教授所说,病例数一旦在可控范围内增长,那么抗疫过程将会十分漫长,甚至长达半年乃至一年之久。这对社区商业的调整来说,显然是非常不利的。

现金流危机考验实体商业运营

疫情影响之下,像西贝这样的龙头企业,目前账上现金加贷款最多也只能再发3个月的工资,其他餐饮和社区商业商户可想而知。社区商业操盘企业依靠商铺租金流转,而商户则依靠营业收入,在租金收入和到店消费均遭遇巨大下滑的情况下,大多数社区商业将面临现金流危机。

在疫情的极限施压之下,社区商业需要通过对内的资金管理和对外的融资计划来应对现金流危机。尤其是对于社区商业项目的操盘企业来说,在租户减免租金诉求和项目营业压力双重夹击之下,更是雪上加霜。

现金流,是企业的命根子。在疫情肆虐之时,你需要及时针对企业进行一次现金流盘点。看看有多少现金存量,预测现金流量趋势(流入和流出),从而掌握自己到底有多少可以动用的现金流以及自融资能力。

卫生安全催生接触经济升级

公共卫生,一直是社区商业管理的重要物业指标,在这次疫情之后,这一标准将上升一个指数的要求。对此,社区商业项目方必须重视。与此同时,“接触经济”开始被大众关注,凡是在商业环节中涉及接触的,也必须重视接触的卫生安全问题。谁在这方面做到消费者可预期、可看见、可信赖的效果,谁也就提供了符合2020年接触经济要求的人货场

接触经济,也需要把控从菜场到厨房,从原材料供应端到消费者需求端的“人货场”卫生监测。如何做到更有安全感的卫生监测,也是接触经济的一个重要安全指标。结合了数字化手段和物流网措施,才能有效杜绝“野味”,恢复市场的安全。相信这也是2020年大家最关注的经济现象。

社区商业的拐点:不在升级,而在接口

相比于大商场、高端商场,在重大疫情面前,因为限制出入、街道封闭等原因,成了不方便到达的场所,有效解决周边1-3公里的社区商业反而愈发突显其重要性。即便在疫情结束后,人们会有更多选择,但是社区商业将在疫情影响下,于2020年加速布局零售供需网点。

在这种趋势下,社区商业有可能在2020年迎来一个拐点。只是和之前大家对消费升级的呼声不同,新的拐点来自于:接口。简单来说,社区商业将成为线上线下的重要接口。不管是社区配送还是在线买菜,不管是社区团购还是到家服务,社区商业成为连接这些服务的重要接口。围绕接口的经济将带给社区商业领域投资信心。

与此同时,经过这次疫情防控,政府也愈发重视社区服务和社区治理工作,将在未来加大社区投入,内容涉及养老、儿童幼教、数字化、体育健康等。以浙江为例,已经率先在全国推出“未来社区”概念,通过老旧小区改造和新社区建设,在2021年打造100个试点项目。这无疑将带来社区商业的一个加速发展。

社交电商+直播带货+上门配送

线上不会取代线下,但将严重影响线下。因为不出门或怕出门,人们主要通过线上浏览获取外界信息,因此一切商业信息也只能通过线上传达给消费者。而在线上领域,社交电商和直播带货成为流量洼地和主要入口。社区商业需要借助社交电商和直播带货扩大宣传和影响,同时附加上门配送的便利服务。

社交拼团、会员制、网红电商是三种常见的模式。社交拼团类的典型代表为拼多多:基于微信拼团社交关系,利用拼团、减免、砍价等方式鼓励用户进行商品推荐和拉新,简化购买程序,交易即获客,形成低成本裂变式传播。会员制则以云集、贝店为代表:以贝店为例,贝店为会员提供供应链及物流服务,会员可通过社交关系向亲友分享商品以获取交易奖励,同时通过社交关系吸引亲友注册贝店并获取一定优惠,进而帮助贝店实现获客。网红电商的典型代表为小红书、抖音等:通过孵化社交平台KOL吸引大量粉丝获取低成本流量,为KOL提供供应链服务向粉丝销售商品。这种模式以消费者为中心,通过IP栏目、KOL、直播、UGC等方式生产内容,实现商品与内容的流通,进一步推动流量变现。

前置仓+零售,成社区商业新业态

前置仓,在2019年得到加速发展,尤其以社区生鲜领域最为突出。前置仓的概念,简单解释就是在社区零售配送上,将之前的中心仓分散并前置到社区,打造三公里半径、一小时达、30分钟直送、仓店一体的模式。通过将商品前置到距离消费者更近的场景,实现成本和效率平衡的即时配送。

疫情在全国扩张的情况下,“前置仓+零售的模式有助于促成物流和配送、仓库和门店、线上和线下的一体化。同时,这也有助于社区商业的标准化升级,突破到店的单一模式,将社区小店、社区配送、社区物业、社区数据、社区运营等连结为一个高效的商业链路。

疫情过后,安全仍会是2020年零售接触的第一考虑。我们看到很多企业已经在践行这种模式,比如美团上线的买菜APP、苏宁小店计划用1100个前置仓入局社区团购、瑞幸和连咖啡主打的外卖式咖啡、京东到家在家庭生活品类上提供的同城即时配送服务等,这都给社区商业带来了启发。

⑨ 社区新零售:来自盒马的经验

去年,盒马进军社区型购物中心,推出“盒马里”。盒马里延续了盒马一贯的风格,实现了线上线下的统一,可以在线下购买,也可以在线上下单。和商场各个店铺各自为政不同,盒马里会有盒马配送小哥统一来完成配送。在货物和数字化上,盒马也进行了打通,实现一盘棋管理。就连店铺位置的组合也都通过大数据来完成。

盒马里,是一个面向社区的数字化购物中心,基于门店周边三公里人群生活所需,提供商品与服务,用户可以到店或在线下单,无缝衔接。同时侧重社区,增加配钥匙、家政、修手表、保洁、美容美发这样的社区服务。

盒马里规划师&项目负责人沈巍说:传统的线下购物中心是房地产逻辑,也就是房东逻辑,在拿到好的楼之后可以去收租金,经营是商家的事,货都是商家管。但现在我们非但要管货,还要管线上和线下的货。与此同时,我们还要帮助商家去管货的效率,整个流程中到底哪个点需要改善,改善以后给到C端用户的满意度的变化又是什么,这个是非常难的课题。

社区新零售,从盒马的经验我们发现,从来不是简单的线上+线下,更不是简单的数字化管理,而是如何将线上线下打通,供给和消费两端连接,形成有效的反馈,借助数字化的技术,优化从仓储管理、上架标准、线上销售、货品配送、到店服务到数据反馈的新零售回路。

⑩ 社区+商业:从分散到互联

相比其他商业物业形态,社区商业有其特殊性,它的特殊就在于,社区商业是社区和商业之间的一种经济连接商业体。不管是新加坡的邻里中心模式,还是美国的社区百货模式,社区商业始终承担着社区服务和居民生活保障的重要功能。在满足日常刚需消费基础上,社区商业还关乎城市居民生活水平的提升与优化。

通过这次疫情防控,社区与商业更紧密地连接在一起,这一点政府相关部门已经重视起来。除此之外,社区商业项目方与商铺承租的商户运营方,也通过疫情防控紧密联系在一起,成为风险共担的利益共同体。这些因素综合在一起,也表明未来会催生出更具社区理念和社区服务意识的社区商业体。值得相信,危机与机遇共存,经过疫情之后的社区商业会更加美好。原题:商业地产 | 疫情后的社区商业变局。来源:社区商业网、商业地产精选



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