学历史的常说“以史为鉴，可以知兴替，以人为鉴，可以明得失”，了解历史事件的演变过程，才能总结规律，或引导当下、或预示未来。

这在地产领域也是共通的，研究产业地产兴起的原因、了解它的发展历程，才能用更明确的方式分析当下的发展状况，对未来的规划做指引。

因此，本文就系统梳理一下，产业地产在十多年光景间的起源、发展、现状与未来。

1、产业地产的起源

产业地产是2003年提出的，是工业地产的升级与换代。

政府，面对追求高效增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；因此便有了产业地产。

产业地产四个字可以进一步拆分，一个是产业，一个是地产，当然，还有一个很重要的主体不可忽略，那就是政府。

本质上讲，产业寻求的是协同和资源获取，一方面寻求产业区域内部的协同，比如产业链的高效合作。

另一方面追求依托于区域背书获得外部资源，比如政策条件的优惠、区域背书获得资金的支持等等。

2、产业地产的发展

在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。

产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

目前，据不完全统计，“十三五”期间各地千亿级产业园规划有10余个，在未来五年中国将进入各类产业园区建设高峰期。

从2016年百强榜单来看，东部产业园区占64家，中部21家，西部15家，东部在数量、平均得分、和持续发展上均占据优势。

从百强榜产业园区规划省域分布来看，江苏仍然稳居首位，共19家园区入榜。山东以11家位居其次，广东以9家紧随其后。

3、产业地产的现状与未来

产业地产依托政策的优势，又有新型城镇化、产业升级等因素叠加，近年来各路人马纷纷进军产业地产。

随着各类产业园区集中开发建设，产业地产迎来新一轮发展的同时，也将面临激烈竞争。

选择产业方向和区域，是研究产业地产发展现状和未来竞争优势的重要环节。

（一）明确产业方向的选择

经济升级转型期战略性新兴行业受重视，生产性服务业提升空间大。

另外经济放缓及产能过剩，加工制造业受冲击，知识密集、技术密集等产业发展有待提升，因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

从产业地产涉及的环节来看，需要从产业链、优势产业的产业集聚角度出发，选择附加值高的高端产业链。

受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币升值压力等叠加影响，我国制造业优势正在减弱，工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大，国内经济升级转型迫在眉睫。

从主导产业发展方向来看，受政策支持地区的优势及新兴主导产业，再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。

其中7大战略性新兴行业是未来重点发展对象，应瞄准行业发展潜力大的行业。

（二）选择正确的区域

产业地产需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发。产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。

我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求;另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。

周边县市产业地产迎来新的受益期

京津冀协同发展上升为国家战略，产业转移是其中关键一环，预计未来化工、水泥等高制造业和服装批发、仓储物流等低端服务业将是产业转移的重点，周边县市也将滋生新的产业地产需求。

北京新机场的建立、滨海新区等都有利于环北京周边的廊坊(如固安、大厂、永清)、保定的发展，地缘优势明显。

上海新一轮城市规划中，首次划入周边县市考虑，更注重与周边县市融合。

长三角园区共建已成为常态，涉及工业、新能源、服务业等领域，未来上海等核心城市工业用地成本将不断走高，挤出实体产业，苏北、皖江等上海周边城镇将成为产业转移的热点区域。

自贸区设立，相关行业需求应运而生

自贸区带动物流及相关产业发展进而会催生产业地产需求。以上海自贸区为例，其所带来的产业集聚效应能够在上海港口附近形成物流城，与贸易密切相关的物流、仓储及贸易加工业得到快速发展，进而促生仓储、物流、外贸加工等产业地产的需求。

回顾历程，我们可以看产业地产的发展不仅只是单纯的地产开发，未来更要注重的是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。来源文旅小镇联盟