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2009深圳房价暴涨九成 2010年楼市四大展望
来源:深圳商报2010-01-10
2009深圳房价暴涨九成 2010年楼市四大展望
2010-01-10 来源: 深圳新闻网(深圳) 深圳商报 卢青
 
        2009年末某论坛,品牌开发商云集,有人表态:有年初准确判断年末楼市者,请大方现身。不知是出于谦虚,还是2009年楼市过于变幻莫测,众人皆沉默,可见预测楼市的难度不小。低开高走,2009年化作历史,那么今年楼市又将如何?始终逃不了预测二字,但是展望楼市毕竟不是歌德巴赫猜想,无非是基于现状,描绘未来。
 
 
        2009年末最牵动人心的莫过于楼市政策,从中央经济工作会议定调开始,有关今年房地产政策风向就多了几分凉意,随后“遏制高房价”的表态和部分政策的从紧,更是证实了调控转向不是空穴来风。但是仅仅靠表态和定调,吓唬不了高房价,增加普通住房供应,打击炒房哄抬房价,还需要陆续细则落实。但是在经济保稳和遏制房价之间如何取得平衡,则是在考量决策者的智慧。
 
        记得2008年末,开发商普遍悲观,殊不知2009年楼市峰回路转,就有艺高人胆大者率先出手,年底照样赚个盆满钵满。事实上,2010年楼市依然考量开发商的胆量,虽然判断政策是个技术活,但是一方面地产财政与房地产之间的暧昧尚未理清,而且增加普通住房供应也需仰仗开发商。如何在政策框架和利润亮点间取得平衡,则是衡量开发商的专业。
 
        唯有置业者看似“弱势”,但日前任志强先生的话再次点醒了我们:房价涨不敢买,房价跌时更不敢买。虽说是妇孺皆知的道理,但是套用于楼市中淘房,始终有些出入,无非是该出手时不出手,落下拍大腿的份。盲目入市不好,过度观望也不聪明。置业者的眼光始终重要。
 
        其实无论决策者、开发商或者置业方,2010年楼市都是个多选题,谁也不能一口说死今年房价涨幅几何,但从现有种种迹象中,至少揣测个端倪,看出点机会。
 
新闻背景:
 
        一场狂欢悄然落幕,2009年楼市在争议和博弈中收场。那么接下来值得关注的,今年楼市会如何?房价是否还会如此一发不可收拾的狂奔?
 
    每到年初,都在预测楼市,但是今年的展望似乎有特别含义。一方面中央房地产政策风向似乎有了变化,大小会议上有关房地产政策无一例外的强调支持普通住宅消费,遏制炒房哄抬房价;另一方面政策细则却依旧耐人寻味,在2010年经济保稳为主的基调,怎样出招才能不伤及经济形势却又真正遏制高房价?
 
    政策令人关注,市场现状更牵动人心。围绕“是否泡沫”尚未定论,“泡沫何时戳破”却又成了最新话题。而在深圳,豪宅价格令人胆战心惊,最新消息是后海豪宅已经攀升至5万元/平方米;甚至印象中远离中心的坪山,也有新盘喊出了1.5万元/平方米的均价。价格与价值的规律屡次打破,究竟是物业价格有泡沫?还是置业者的价值观念需更新?
 
    展望今年:博弈可能升温,市场可能动荡,房价争议也不会收场。2010年楼市,一个不得不小心翼翼又怀抱憧憬的梦。
 
展望一:深圳楼市略回调
 
今年楼市如“高铁”
 
雅颂(中国)传播机构董事长 秦刚 深圳四杰之一
 
        2010年的中国楼市,像刚刚开通运营、以394公里时速打破中国纪录的武广高铁。在启程不久之际,要想让它在短时间、短距离内把速度骤降下来,是难度超高也十分危险的。
 
 
        中国楼市这列高速列车的启动者是政府和房地产商。这趟车的路程很长,有10年、20年之久;终点很远,是一个叫做“和谐社会”的车站。
 
        乘坐者是政府官员、富裕人群和城市中产,一部分中低收入者也上了车,坐在边座或买了站票,一边庆幸自己的运气一边找着座位。他们中有的人买的是低价票,有的人买的是高价票,但大家都不同程度地享受到了高速提升带来的快感、舒适感、安全感和成就感。
 
        列车的制造者、运营者是不能中途退出的,他们考虑的是这条高速线路带来的长远利益,因为不可能只卖一次票就把成本收回,运营模式决定了它无法通过短期行为获利。制造者、运营者自身也承担着很大的运营风险,但他们相信,以后的客源会有保障,乘客源源不断,那时,人们负担票价的能力会提升,票价也会降下来的。在这个过程中,一些职业、非职业倒票者从中获了利,他们也是搞活这个市场中不可缺少的一部分。
 
        在390公里时速的动车时代,许多没有买到票、买不起票的乘客在起点站抱怨着、甚至诅咒着。他们在怀念过去的蒸汽火车时代,那时速度极慢、服务极差、事故极多,晚点几个小时、走走停停是常态,票价低廉但排队的人群首尾不相见,夹塞和走后门是大家习以为常的“显规则”,有钱也常常买不到坐票,卧铺更是少数权力垄断者的独享。但他们认为,蒸汽时代比动车时代更“公平”。
 
        事实上,鼓励、推动中国房地产市场化(启动高铁)的初衷是善意的,投入智慧、资金、资源和公共服务来加速房地产发展的政府、开发商是推动中国社会进步、促进现代化、城市化的积极力量,因此不能因为他们的过失而激进地将其“妖魔化”;中国城市的富裕人群、中产阶层、工薪阶层中的相当一部分已经享受到了房地产价值增长、城市价值增长带来的幸福感、安全感和实惠。而中国楼市这列车,不可能也不应该让它速度骤降,这是危险的,也是损害大多数人利益的。
 
        基于中国宏观经济形势好转和内需启动深化,2010年中国城市房地产的整体上升趋势不会改变,但格局会有变化。一二线城市阵营将开始重构;二线城市之间差距拉大,分化重组;30多个省会城市和计划单列城市组成的二线城市将分化为发达经济区和发展中经济区两个阵营;三线城市(地级市)和四线城市(县、区、县级市)会拉近距离。
 
        预计今年,二线城市中房价在5000元至6000元每平方米水平的城市,其房地产价格依旧会稳步上升,升幅在5%~10%。二线城市中房价在8000元至10000元每平方米的城市,2010年房价涨幅稍大,在10%左右。同时,会有新的二线发达城市进入中国房地产一线城市阵营。一线城市京、沪、深、穗的房价在2010年有可能回调10%左右。
 
展望二:房价继续涨
 
“富人拉动经济”让房价越高越好
 
中国城市运营研究中心主任 戴欣明 深圳四杰之一 全经联常务理事
 
        政策导向发生新变化:一是打击投资;二是抑制消费;三是增加税费,但是政策与机制却正在鼓励地王诞生。这也引发笔者一个思考,房地产要理性发展就必须付出代价。
 
 
        如果说房价下跌,那么地价就不应该这么高。随着2009年9月份北京广渠路15号(16240元/平方米)地王的诞生,四季度是当之无愧的“地王季”。12月份,广州地王总价达到255亿;12月24日上海又强势刷新了每平方米单价地王的纪录。如果房价大幅度下跌,那么这些企业就必须牺牲,有可能吗?这就很容易得出结论,房价还会暴涨,再加上货币波动,一线城市只能更多人承受高房价。
 
        理论上从可支配收入上看,中国一线城市的房价三分之二是泡沫。但是一旦房价出现这种暴跌,要“牺牲”的不是一批人而是一代人,就像美国历史上的经济萧条时期,这种代价是中国目前承受不起的。
 
        客观的讲,房地产还是重要的支柱产业,房地产的拉动效应远比家电下乡要大得多;例如,减免1%的房地产交易契税,可以拉动2万亿元的消费;同样减免1%家电下乡契税只能拉动1200万左右。而实际上却是城市的税负在不断地增加。从经济学的角度看,如果税收增加的少,几乎现在所有税负政策是多税种,小额赋税,结果是增加市民的生活与工作的成本,企业的成本。
 
        再看地王的产生机制,一个是价高者得,二是地王出让费的收入一直是地方政府的重要财政收入,三是房地产承担着改善环境的作用,地王就会层出不穷。笔者看来,地王担任了政策的“发言人”,是城市化、城镇化最有效的推动力,房地产的拉动效应已经在国家统计局三季度经济运行统计发布会上得到肯定。
 
        众所周知,深圳房价在2008年曾经回落至单价一万元左右的低位,但是依然少有人买单,房子销量达到了历史低点,甚至业内推理出10年才能消耗调深圳楼市几万套的存量,其它城市也是如此。某种意义上,这样的局面所有人都不愿看到,所以不得已,房地产政策在2008年末来了个180度的大转载,政策带动楼市销量大涨。
 
        国人太喜爱存款,这样拉动不了消费,在储蓄膨胀,经济环境不稳时期,必须要有非常做法。让房地产充当马前卒,这样就可以拉动消费。毕竟商品房不是大米、白面和自来水,政府在保住民生品价格的同时,商品房的价格越高越好。商品房是有钱人的游戏,只有房子被大量消费才能实现拉动经济的效应。
 
展望三:下行预期不明显
 
房价博弈或白热化
 
书香门第 (论坛 新闻)投资营销总监 王永胜 全经联常务理事
 
        没有人怀疑政府对楼市的打压和调控能力,深圳拟出“组合拳”调控楼市的四大举措有:制定差异化的住房金融与税收政策;实行针对专业技术人才的住房扶持政策;拓展住房保障对象,各区财政投资保障性住房建设;没收违法建筑、征收违法集资房纳入保障性住房等等。
 
 
        深圳正在加快研究制定房地产市场调控和住房发展的系列政策,其中包括差异化的住房金融与税收政策,严格执行国家有关部门关于第二套房贷款首付比例和利率的规定等。一方面是积极增加普通商品住房供应,支持居民自住和改善型住房需求。其次是完善房地产宏观调控政策,抑制投资和投机性购房。
 
        深圳按876万常住人口计算,目前我市的住房自有率为33.3%,这决定了未来深圳住房潜在需求依然旺盛。但另一方面,我市房价上涨较快且长期在高位徘徊,制约了广大普通居民家庭住房消费,无法将潜在需求转化为有效需求,去年8月以来,我市新房成交已经严重萎缩。在去年金融政策较为宽松的背景下,我市新房成交量也远远低于2005年的水平。
 
        深圳房价或者说楼市大起大落至少四次了,每次都是不同的开始,但都是一样越来越激烈的反弹,一次比一次激烈。
 
        急刹车不如稳制动,在2010年房价向上和向下的力量都很强大,向上的力量有:通胀及资产升值预期;稍紧但依然宽松的金融政策;房地产的产业规划执行力差;政策变动过于频繁;实体经济技术品牌依然脆弱;投资渠道太窄;社会保障体制不健全;公共财政资源的过于集中;城市化与人口红利依然强劲;户籍制度、子女入学的无形推进;文化及传统观念;安全感缺乏及概念炒作等等有关。
 
        房价的问题折射出的是我国的住房制度问题、土地供应制度问题和金融制度的问题。当然在土地制度问题中,要想解决的话,最主要的还是要解决地方政府的土地财政的问题。
 
        如果我们不把中央政府和地方政府的事权、财力划分更加对称,地方政府的财政过多地依靠土地出让收入的话,高房价的问题也是很难解决的。
 
展望四:理性是今年主题
 
逐步消化去年泡沫
 
众厦地产董事长 郭澍楠
 
        我们来看几个数据:深圳新房成交均价从去年1月份的11034元/平方米涨到11月份的19172元/平方米,涨幅高达73.75%;众厦数据库监测数据表明,深圳投资投机现象已超过50%,远远超过国际20%的警戒线。
 
        如果说深圳的楼市没有泡沫,我想业界同行也不会同意。
 
        这也引起了管理层的高度重视,从中央经济工作会议之后,有关房地产的调控政策开始陆续面市。
 
        无论是稳定结构、增加供应、鼓励自住消费的“国四条”,还是土地首付50%、二手房营业税的“2 转5”,政府开始从土地、金融、税收等各方面加强和改善对房地产市场的调控。打击捂盘惜售、哄抬房价等行为,全面遏制房价快速上涨势头,目的要保证房地产市场稳健发展。
 
 
        政策调控的目的既然在于保证房地产市场的稳健发展,势必会保持政策的连续性和稳定性,适时地因地制宜地推出不同的调控政策,而不会出现一边倒,一棒扫的高压政策。同时我们认为,2010年不同于2008年,2008年的低迷给市场造成的影响至今仍未消化,今年虽然外有中央调控政策,内有楼市高价运行透支购买力,但直接定性“房地产寒冬”还为时过早。一方面,全球经济最坏的时期已经过去,并逐步反弹复苏,国际发展环境将有所改善;另一方面,以低碳、新能源和节能环保型新兴产业为主体的结构转型,以及大力发展中小城镇化,都会给我国房地产业带来全新的机遇和契机。这一点,中央在促进城镇化进程和购房入户等政策上已有明显指示。
 
        所以今年的房地产市场将在政策的逐步调控下,朝理性的方向发展,并逐步消化2009年的泡沫。而深圳作为全国财富积累最集中、经济总量增长最迅速、产业经济转型最快最有成效的一线发达城市,我们对深圳楼市未来稳定向上的趋势抱有坚定的信心。
 
(本文来源:深圳新闻网 ) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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